2024. 04. 20.

[주말농장 양도세],농지매매(전)시 양도세와 절차 , 양도소득세 비과세

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[주말농장 양도세],농지매매(전)시 양도세와 절차 , 양도소득세 비과세

1) 양도소득세 감면
① 자경농지의 양도

○ 요건

농지소재지에서 8년 이상 거주 및 자경한 경우

- 상속받은 농지는 피상속인의 경작기간도 포함

- 농지소재지 : 농지가 소재하는 시.군.구(자치구) 안의 지역이나 이와 연접한 시.군.구 안의 지역

- 경작개시 당시에는 농지소재지에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니한 경우도 농지소재지로 본다.

○ 농지유동화 촉진 및 농업구조 개선을 위하여 다음의 농지를 한국농촌공사 또는 농업법인(영농조합법인. 영농회사법인)에 양도 하는 경우는 자경농지에 대한 감면요건을 완화 한다.

▶ 대상농지

대 상 농 지
자경기간
적용기간

경영이양보조금의 지급대상 농지
3년 이상
2010. 12. 31까지

○ 감면이 되지 않는 경우 (시 편입 후 3년 이후 양도 시)

▶ 시지역(광역시의 군 지역, 시의 읍. 면지역을 제외)에 편입되어 3년이 지난 토지로 주거. 상업. 공업지 내에 있는 토지 즉 도농지역이 아닌 시로 편입된 토지로서 3년 이내에 양도하는 경우는 감면대상이나 3년이 지난 후에는 감면이 되지 않음

※ 예외사항

대규모 개발사업 지역은 양도소득세를 감면한다.

대규모개발사업지역

〮사업지역 내의 토지 소유자가 1000명이상인 지역

․ 사업시행면적이 100만㎡ 이상인 지역

. 택지개발사업 또는 대지조성사업의 경우에는 10만㎡

▶ 농지외의 토지로 환지예정지 지정이 있는 경우로 지정일로부

터 3년이 경과한 토지 ( 3년 이내는 감면)

▶ 2002.1.1일 이후 주거지역, 상업지역, 공업지역에 편입되거나, 환지예정지로 지정된 때에는 그 편입.지정된 날로부터 3년이 지나지 않아 감면되는 자경농지의 요건을 갖춘 경우라도 취득일로부터 그 편입(지정)일까지 발생한 양도소득에 대해서는 양도소득세를 감면한다.

즉 취득일로부터 편입 또는 지정일 까지 기간만 양도세 부과 이때는 양도차익에 일수계산으로 부과한다.

▶ 상속인이 상속받은 농지(8년 자경요건을 갖춘 농지)를 경작 하지 않는 경우, 상속받은 후 3년이 경과한 농지

⇒ 상속받은 후 3년 동안 경작치 않는 농지는 양도세부과

○ 감면 한도액 : 자경농지 대토 감면과 합산하여 5년간 1억원(06.1.1 이후)

② 자경농지의 대토

○ 경작 상 필요에 의하여 다음과 같이 농지를 팔고 다른 농지를 샀을 때에도 양도소득세 감면

▶ 종전농지를 팔고 난 날로부터 1년 안에 안에 판 농지의 면적 1/2 이상이거나 가격이 1/3이상인 다른 농지를 사야한다.

만약 다른농지를 먼저 샀을 경우 1년안에 종전 농지를 팔아야함

▶ 판 농지는 농지소재지에 거주하면서 농지소유기간 중 3년이상 경작했어야 함

(2) 양도소득세 비과세

○ 경작상 필요에의하여 다음과같은 농지를 교환하는 경우비과세

▶ 교환하는 쌍방토지가액의 차액이 큰 편의 1/4이하

▶ 교환으로 취득한 농지를 그농지 소재지에 거주하면서 3년이상

경작해야 함

(3) 공공사업용 토지에 대한 양도소득세 감면

○ 다음 중 하나에 해당하는 소득으로서 당해 토지 등이 속한 사업지 역에 대한 사업인정고시 일부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 를 2009. 12.31까지 양도하고 그 대금을 현금으로 받는 경우에는 양도소득세의 10%를 감면 함

만약 사업지정 고시일 전에 양도하는 경우 양도일을 기준한다.

보상채권으로 받는 경우에는 15%를 감면한다.

▶ 공익사업에 필요한 토지 등을 당해 공익사업의 시행자에게 양도 하는 함으로써 발생하는 소득

⇒ 적용법 : 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에관한법률

▶ [도시 및 주거환경정비법]에 의한 정비구역안의 토지 등을 동법 에 의한 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득

▶ [공익사업을 위한 토지 등의 보상에 관한 법률] 및 기타 법률에 의한 토지 등의 수용으로 인하여 발생하는 소득

※ 300평미만의 농지는 주말농장으로 신청하여 농지원부를 만들어 자경농지로 신청하므로 부재지주에 해당되지 않음

그러므로 3년이 지냐 양도시 일반과세대상 임

농지법에 의하면 전.답은 같은 경우이므로 특별한 행위신청이 없이밭농사가 가능함

또한 여주읍은 도시개발사업이 이루어지는 곳으로 택지개발이 되는 곳이므로 감면대상 임

택지개발 또한 환지로 이루어지므로 더욱 유리함.

도시개발이 2008년 중 고시하여 2008.12이후 즉 2009년에 개발

되므로 지금 구입하면 농지의 감면조건을 갖추면서 지가상승의 효과를 보므로 최고의 지가상승 효과와 차액을 볼 수 있음

농지를 주말농장으로 매입하여 체험영농으로 300평미만은 부재지주로 소유할 수 있으므로 농업진흥지역이 아닌곳에 주말농장을 농지를 매입한다는 것은 투자가치가 큼

임야의 경우 특별히 누군가에 의하여 개발해위를 하지 않는 한은 개인적으로 개발하기 어려움

그러나 임야라도 모든 임야가 다 그런것은 아니며 해당 자치단체의 개발기준이나 주변여건 등으로 개별개발이 가능한 지를 조사한 후 투자한다면 무리없을 것이나 단지 개발이슈만을 보고 임야를 매입한다면 곤란함.

임야 중에도 개발이 용이하며 주변의 여건 상 농지의 매립을 위하여, 토지조성을 위하여 임야를 개발하여야 하는 경우가 있음.

이 경우 임야는 필수사항 임